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土地市场地王纷纷入市 四季度房贷政策收紧信号频出

放大字体  缩小字体 发布日期:2019-06-28  来源:互联网  作者:云筑网  浏览次数:623
核心提示:今年5月以来,以北京为龙头,深圳、上海、南京、成都、重庆等城市土地市场在短短几个月内爆发井喷行情。

今年5月以来,以北京为龙头,深圳、上海、南京、成都、重庆等城市土地市场在短短几个月内爆发井喷行情。开发商迫切需要拿地开工补足供应。随着一个个新地块以高溢价拍出,不仅拉升了所在地区在售楼盘的价格区间,也为两年前高位拍出的地块解套、上市供应了价格空间的保障。进入9月,全国各地频频上演土地争夺战,地价也屡创新高。此时让我们来关注2007年成都土地市场成交的部分高价地块,在经历了一波低谷之后,它们目前正以什么样的表现面对市场?

2007年

成都土地市场情况

世家机构的统计数据显示,2007年成都主城区(五城区和高新区)土地市场共发布拍卖和挂牌土地112宗,总供地面积达3909282.0796平米,合计5863.8938亩;其中成交108宗,成交净用地面积5691.2125亩;成交总金额为2527341.113万元。其中,拍卖方式供应土地75宗,全部成交,总成交面积为4381.3696亩;挂牌方式供应37宗,成交33宗,总成交面积为1309.8429亩;未成交的土地共4宗,全部为商业(服)用地,总面积为172.6813亩。

"高价地"入市卖得还很好

业内多数人普遍对2007年楼市较火时成交的地块表现不乐观,然而,这并没有阻碍部分开发商激流勇进的步伐。2008年末到今天,部分2007年成交地块相继进入开发销售阶段。调查显示,2007年拿地后,成都市已开发项目约30个,销售普遍较好。

2007年5月底,凯德置地以11.67亿元人民币获得位于光华大道的2号地块,166亩的面积属当日竞拍地块中较大,起拍价为300万元/亩,凯德置地在角逐中以705万元/亩的单价拍得。据当时资料显示,该幅用地规划总建筑面积约为414000平米,凯德置地计划将于2012年建成3800套住宅及商业设施。

凭借地段以及开发商的品牌,当时许多人对该项目报以很高的期望。回顾2007年光华大道房价一路高升的态势,新盘价格集中在4500-5000元/平米,部分楼盘价格突破6000元/平米……有人预测,项目均价如何也不会低于六、七千。

然而2007年底,受金融危机影响,光华大道房价下调。数据显示2008年整个光华大道的平均降幅在15%左右,个别项目甚至达到37%……如何突围,成了凯德地块命运的关键。

今年3月7日,备受关注的凯德·风尚一期开盘,当天成交近120套,创下了成都楼市自2008年以来少见的热销场面。其开盘起价5200元/平米,均价5500元/平米,较高价达7300元/平米,当天的销售总额逼近1亿。目前项目均价为6400元/平米。

凯德方面认为,他们是"借助品牌和产品打造达到了预定目标",从而避免了高价地块入市的风险。

此外,中海于2007年4月拿地的项目中海·城南1号2008年11月底以1万元左右的均价入市,到今天仍在高层豪宅市场保持着稳健的销售状态;成都中天盈地产2007年7月20日以1195万元/亩拿下的南部新区地块--合景泰富·叠翠峰,今年4月5日正式开盘,均价9000元/平米;在2007年拿地的芙华·金色海伦,6月6日开盘,100余套房源两天内销售80%……在成都2007年高价地块的市场亮相看来,许多项目表现不俗。

利润诚可贵定位较关键

2007年的许多"高价地"都获得了市场的认可,销售业绩也打破了"谨慎入市"的"保守"论断,但个中辛酸,只有开发商自己知道。

"看了好久,终于开盘了。"有业内人士这样形容三圣乡附近的国嘉项目。2009年,随着动工期限的逼近,曾以超过700万每亩价格拿地的国嘉四海逸家项目,进入了开盘销售期,其别墅以不足5000元/平米的价格入市。

当时国嘉拿下该地块,就有人认为该地区目前的房价还不能支持这样的地价;第二年,楼市进入了深度调整。在高昂的地价费用下,四海逸家不得不在产品上挖空心思,通过向层高要空间的做法,把产权面积90平米延展成为200多平米的"空中别墅",以200%以上的赠送面积达成了一个解决方案。

前段时间,研究机构推出的成都楼市半年报告中,2009上半年项目销售金额靠前0和项目销售面积靠前0榜单蓝光·凯丽香江傲然其中。

早在2007年7月,蓝光以1385万元/亩的价格拍买到琉璃乡地块时,根据楼面地价在2600元的情况,有专业人士就预测,该块地开出的高层每平米可能会在六、七千元,然而让人大跌眼镜的是,2008年底,蓝光·凯丽香江开盘,刚开盘3850元-3980元/平米的数套特价房,4180元-5420元/平米主力户型的价格,着实让许多人感到惊讶。

对于蓝光·凯丽香江,有专业人士分析,项目定位于市场主流需求,首次置业和改善型置业,并以一贯的高性价比冲击市场,业绩自是不俗。

此外,中海·城南1号定位的高端豪宅,合景泰富·叠翠峰定位的小高层电梯公寓,芙华·金色海伦定位的10层低密度洋房……无不透露出高价地"产品定位至关重要"。

费用无优势改打"价值"牌

就购房者而言,不管开发商地价费用有多高,决定他们下单的关键还是要看产品能否带来更大的价值。以凯德·风尚为例,它的产品改变了人们对于"小户型低价值含量"的固有认识。隔震系统、直饮水系统、新风系统等以往连高档住所也难能引进的高科技措施,其中很多更是首次进入成都市场,这些均被凯德置地广泛应用于占有很大比例的小户型居所内,更新了市民对于科技居家的想象能力,赢得了改善型需求顾客的广泛认可。

对于许多购房者的顾虑,也为了消解费用高的先天限制,开发商往往通过"保值、提高"居住价值"来打消,这也成为当前在售高价拿地开发商营销方案的重点之一。提高楼盘的"居住价值",已经成为这些高价地开发商的普遍手法。

随着市场的升温以及购房者的理智购房,让"提高价值"成为开发商打造、推广产品的拿手好戏。而这些在楼市火热期拿到的高价地的开发商,也努力使产品以更多的价值优势受到购房者喜爱。

第四季度,不但将汇聚地产市场诸多的年底收官方案,更是会集中表现出政府和购房者对楼市下一步走向的判断。对于一直持续风云际会的2009年,在黄金周假期过后,各地政府针对地产市场相继出台的收紧政策也从另一侧面体现出年底楼市将终结半年多的高烧状态。

国庆假期刚过,南京、上海先后传来楼市政策收紧的信息,其矛头也直指第二套住房及高档住宅的消费市场。同时,北京、深圳等一线城市也相继风传政策收紧信息。业内人士表示,不管政策收紧是否会继续扩大、深入,第四季度楼市将终结前7个月的暴涨走势已成必然。

从10月10日开始,南京市将执行三项新政策,全面收紧住房公积金政策,这也是今年以来国内较早的进行调整的房地产政策。南京的三项新政包括,个人实际整体贷款额度大大降低,系数从0.45降到0.30;所购住房建筑面积在144平米以上,住房贷款额度缩减为原来的50%;夫妻双方任何一方曾经办理过住房公积金贷款的职工,贷款全部结清后再次申请住房公积金贷款,贷款额度也只有50%。

南京对于公积金政策的调整被视为目前较有力度的收紧政策。大幅削减第二套和高档住宅的公积金可贷款额度,对于购房者来说就等于是上调了其部分购房贷款的利率,毕竟商业按揭贷款即使享受0.7倍利率优惠,其利率仍高于公积金贷款。因此,如果购房者的贷款主体从公积金贷款转变为按揭贷款,就意味着其总体还款额将增加数万元,对于百万元以上的房产来说,其贷款归还利息额甚至可能会增加数十万元。

同一天,上海银监局也在下发的《关于进一步维护上海银行业良好竞争秩序的通知》中要求上海各银行严格执行"二套房贷"相关监管要求,避免住房按揭贷款业务的过度竞争。对于银行与中介公司形成的"回扣潜规则"等现象,上海银监会也明确要求,"对于支付房产中介营销费用的问题,各行要通过上海市银行同业公会进行协调,推进形成相关同业公约或规定。"

"5年改2年"能否延期是关键

2009年的二手房成交几乎可以说是中国楼市历史上的一个奇迹。仅就天津楼市来说,在2007年楼市较热的时期其单月成交量也不过三千多套,但金融危机后的"小阳春"一开始,二手房成交量从4月份开始就接连突破历史纪录,月成交额从4000套、8000套一路走高,直至8月份突破11000套大关。这样的成交业绩与"5年改2年"免营业税优惠政策的推动作用密切相关。

"5年改2年"免营业税优惠政策是去年救市政策的典型代表,也是给购房者带来实惠较多的政策。随着该政策一年的有效期即将在今年底到期,二手房交易费用也将恢复去年之前的高手续费状态,交易费用提高也就必然会导致成交量的萎缩。因此,"5年改2年"政策到期后的存废问题也成了未来楼市能否继续走高的关键因素之一。

"5年改2年"免营业税优惠政策的废除也将形成对二手房市场的重大影响。一位地产中介业内人士表示,营业税的额度占到总房款的5.5%,也就是100万元的房产成交后,其营业税就要占5.5万元,而百万元以上的高价值房产中次新房的比例更是多达70%以上,因此营业税的收取对象交易间隔年限从5年改到2年让大部分购房者都能够享受到实惠。

如果该政策的到期废除将让这部分交易的费用重新上涨数万元,因此二手房成交将随之缩减,改善型买家的房产如果在旧房转手过程中遇到阻碍必然也会减缓更新房产的速度,因此"五改二"政策的影响将会从二手房市场传导到商品房市场。

 
关键词: 房地产房地产
 
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